转自 铁锤微观

最近的地产圈，热闹非凡，宛若过年。

铁锤用几句顺口溜，浅浅形容一下：

形势比人强，房企促销忙，努力大半载，还是没人买。

利好不停上，刺激轮番放，要问急什么？市场低迷，无处话凄凉。

朋友圈里的中介们，更是瞅啥都像利好，这些天发布的卖房文案已经“赢麻”了，很多虎狼之词喷涌而出，比如“史上最好买房季”、“未来十年房价上涨起点”、“错过这一次遗憾一辈子”、“现在不买房一年又白忙”……

简单对最近的政策做个梳理。

总体而言，9月前半个月全国累计出台楼市调控政策超过70次，前所未有，可见各地救市之急切。

具体而言，各地在实行认房不认贷、降低首付比例的基础上，进一步松绑限购、取消限售。其中辽宁省拔得头筹，是全国第一个实现全域无限购、无限售的沿海经济大省。

随后山东省、江苏省、福建省、浙江省、安徽省、河南省等紧急追赶。目前除个别省会城市和四大一线城市之外，全国买房畅通无阻。

此外，各大城市现在对于外地购房者更是夹道欢迎，“大礼包”也都准备好了。比如人才购房发补贴，首套购房降首付比例，刚需改善置换减税降费，多孩家庭购房给名额、有优惠，老人购房银行可以提供贷款到八九十岁，部分城市甚至还可以做到“百岁贷”。

这“泼天的富贵”你准备好迎接了吗？

个人估计，到今年底，仍然保留实质性限购措施的城市，大概只有四大一线城市北上广深。其它新一线城市或国家级特殊定位城市，比如三亚、海口、天津、杭州、成都等，“纸面限购”或许存在，但也仅仅是形式上的，开份证明、补交几个月社保，买房大概率也是不羁放纵爱自由的。

另外，这轮救市潮中，有两个城市的做法是值得高看一眼的，那就是哈尔滨和淄博，前者发明了“北房南卖”，后者发明了买房“以旧换新”。

这两个城市的独具创新做法，再一次证明了“工具箱里使劲掏，办法总比困难多”。

 

先说哈尔滨。9月9日，哈尔滨带着13家房企、21个项目，以及5000套优质房源，到南京探索开展“走出去、引进来”商品房省外宣传推介活动，据悉有些项目最高可享50万元优惠。

以往城市抢人，都是通过降低门槛、发放补贴等方式吸引购房者主动上门买房，现在是直接把优质房源打出低价带到外省，主动进攻，开疆拓土。哈尔滨这招“北房南卖”，等于宣布了“跨省的房地产资金争夺战”，全面打响。

哈尔滨此行喊的口号是“走出去、引进来”，且以“来东北避暑”的名义宣推，再加上现如今居民买房意愿已降至冰点，可预见收效甚微。

一言概之，哈尔滨的确迫不及待想搞商品房去库存，但诚意明显不够，且意识不到问题的核心，东北三省商品房去化难，库存积压严重，人口常年外流、生育率低下，核心在于营商环境和产业振兴等问题。

有网友出主意，哈尔滨最应该去的是河南，喊出“买房可落户，300分上本科”的口号，孩子高考分数直降100，房子分分钟被抢光。既搞教育资源分流了，又搞商品房去库存了，可谓一箭双雕。

 

再说网红城市淄博。9月6日，淄博市房地产开发协会和房地产经纪与评估协会联合发起“以旧换新”省心购房活动，全市首批12家房地产开发企业和房地产经纪机构代表签署合作协议。

 

何为“以旧换新”？当然不是字面意思上的用老房子换新房子，说穿了还是先卖后买。只不过是购房者在购买新房时可以在交定金之后、二手房出售期间，延期交首付，期限大概在1-3个月，期间中介会帮卖房，卖不掉定金退还。

说实话，这个政策以前深圳万科部分项目也搞过，彼时只是售楼处的置业顾问在业主卖老房子时，会去帮忙谈价格，镇场子。

现在淄博是把那套模式升级了。但内核没变，都要求必须先把老房子卖掉，至于卖不卖得掉，要看市场反馈。深层次想，“以旧换新”核心还是为开发商蓄客。

正如我们前面说的，哈尔滨、淄博在卖房方面推出的创新举措，都是一时新鲜，对市场的影响可忽略不计。刺穿这些政策后不难发现，这些做法都只是在供应端发力，在真正需要帮助的需求端，诚意严重不足。所谓创新，其实更像是无奈之举，因为很多三四线城市早就“裸奔”了，无牌可打了。

综上，这一轮楼市政策密集松绑，看似杂乱无章，实则各怀鬼胎，每个城市都是各自为战，都想抢占先机，这是全国范围内的抢人、抢钱大战。尤其是哈尔滨，抢人都抢到别人家里了。

这也正应了我之前所说的，病不痊愈，药不会停，房地产会继续救。但内在逻辑已经发生质变，现在的救市策略是“保大放小”——大城市通过解除限购，对小城市降维打击，把三四五六线城市的需求、资金和消费能力吸血到一二线城市。

为什么选在这个节骨眼大开限购之门？

退无可退。

大家看统计局发布的8月份房地产相关数据就明白了：8月份各线城市商品住宅销售价格环比全部下降，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨的城市仅有3个，达到近两年的低谷。

另外，1-8月份全国房地产开发投资同比下降8.8%，且6连降。这一数字快接近去年底疫情放开时的水平了。当前时期房地产不管是销售还是投资，情况都已经差到极致了。

接下来说大家最关心的，救市大招万箭齐发后，市场将呈现何种走势？

具体的成交量数据，要一个月后才能看到。单看这几天的成交量走势，意义不大。还是那句话，现在很多争着抢着买房的人，是本来就打算买房的人，新政无非是加速了他们的购房行动。

当然了，这么多的利好砸下来，对市场肯定是有影响的，只是不能一概而论。

第一，一线城市，认房不认贷叠加隐蔽放开限购，意味着需求的闸门打开了，所以短期成交量快速攀升。尤其是上海和北京，据说前半个月就已经完成上一个月的成交量了。但可持续性存疑；

第二，二线城市、省会城市，成交量反弹大概率是昙花一现，说穿了这些城市放开限购意义不大，因为之前都可以通过各种方式破解，这并非制约成交量回升的根本原因。

第三，至于多数三四线城市，个人觉得是利空不是利好，因为一二线城市的虹吸效应。当然了，要说虹吸，实际上四大一线城市对二线城市、省会城市的虹吸也是真实存在的，抽走需求和资金的情况甚至更严重。

这段时间，政策频出，利好不断，叠加媒体专家鼓吹不断，很多人担心市场迅速升温，愈发焦虑万分。

对此我的看法是，认为政策出了市场就会立即反转，这样想未免有点天真。殊不知，经历过去几年的低迷，大家的信心早被击穿了，而信心的恢复是漫长且艰难的。

况且媒体、专家只是动动嘴皮子，你花的可是真金白银，所以谨慎应该放在第一位。不妨把机会让给别人，让市场走两步，做个观察者，而不是抢跑者。

 

另外，很多人只看到利好频出，却没注意到，居民和企业不装了。

居民端我们看储蓄消费和投资，基于央行调查问卷，2022年以来，倾向更多储蓄的居民抬升6.2%，倾向更多消费的居民回落0.2%，倾向更多投资的居民回落6%。

以今年8月份的金融数据来看，居民贷款增加3922亿，同比少增658亿；存款增加7877亿，同比少增409亿。“高存款低贷款”对应当下居民投资消费意愿仍低。

企业端看投资和利润：1-7月全国规模以上工业企业利润下降15.5%，虽然已经连续5个月收窄，但绝对值仍然偏低；1-8月民间投资-0.7%，前值-0.5%。

 

这两组数据说明，今年以来不断刺激供给端的宏观调控政策是有一定问题的，至少到目前为止效果不是太好。

究其根本是未找准病因，企业遭遇的是需求不足、产能过剩的问题，施策却是在供应端发力，不停放水刺激生产，比如减税降费、降准降息、与企业家座谈等。这是典型的头痛医脚。

我想说的是，当居民和企业的消费投资基本面越来越差时，一味的通过放开限购降低首付比例刺激购房，注定了结局不容乐观——不管是刺激买房，还是刺激消费，增加打工人收入，降低群众负担，才是正事，而不是一味鼓励大家继续加杠杆往里冲。
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